不動産屋さんの仲介により、物件を買ったり借りたことのある方でしたら、皆さん、ご経験があるかと思いますが、契約が終わると不動産屋から仲介手数料を請求されます。
物件価格にばかり目が行って、仲介手数料のことを忘れていたので、不動産屋からの請求書を見て、青くなった経験をお持ちの方もおられるかと思います。
25年前の私がまさにそうでした。中野坂上に新しくアパートを借りた時のことですが、まだ学生だったので、賃料1か月分の仲介手数料（確か8万3千円）は懐へのダメージが大きく、部屋が決まった嬉しさが一気になくなってしまいました。
ところでこの仲介手数料ですが、法律により上限や範囲が細かく制限されていることは、ご存知でしたか？
また、売主、買主、仲介業者（元付、客付）の間で、報酬がどう配分されているか、ご存知ですか？
そこで、ここでは、不動産屋が得る報酬が法律によりどう制限されているのか、また、ステークホルダの間でどう配分されているのかについて、紐解いていきたいと思います。
第1章 宅建業法による報酬額の制限
・報酬額（全体）
・報酬の範囲
・具体的な限度額
第2章 報酬形態（売買物件）
①分かれ
②当方不払
③当方片手数
④代理折半
第3章 報酬形態（賃貸物件）
①分かれ
②当方不払
③当方全額負担
④当方半額負担
⑤貸主負担折半
⑥借主負担折半
不動産取引の報酬形態
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プロローグ
第1章 宅建業法による報酬額の制限
不動産ビジネスでは、仲介/代理業務に対する報酬は、宅建業法により細かく制限されています。
まず、報酬額に関してですが、宅建業者は「国土交通大臣」が定める額を超えて、報酬を受け取ることはできません。また、「事務所」毎に、公衆の見やすい場所に報酬額を「掲示」しなければなりません。
次に、報酬の範囲ですが、原則、成約に至らなかった場合は、報酬、掛かった必要経費等を請求できません。但し、以下の場合は例外とされており、追加的な報酬を得ることができます。
①依頼者からの依頼による広告料金
②依頼者からの特別の依頼により、支出を要する特別の費用
・「事前」に依頼者の承諾が必要
③通常より、現地調査等の費用を要するもの ※400万円以下の空家等
・報酬の上限は、18万円＋消費税
・依頼者である売主からの受領に限られる
さらに、具体的な報酬の限度額について見ていきたいと思います。まずは売買/交換ですが、次のように制限されています。
a）媒介
・依頼者の一方から受領できる限度額は「X×1.1」
400万円超 X＝物件価格（税含まず）×3％＋6万円
200～400万円 X＝物件価格（税含まず）×4％＋2万円
200万円以下 X＝物件価格（税含まず）×5％
・交換の場合は、高い方の金額を採用できる
b）代理
・依頼者から受領できる限度額は「2X×1.1」 ※双方代理は禁止のため
c）媒介と代理
・双方の依頼者から受領できる限度額は「2X×1.1」
次に賃貸ですが、次のように制限されています。
a）共通
・媒介/代理ともに、借賃の1か月分が上限
b）居住用建物
・依頼者の一方から受領できる報酬は、借賃の「1/2」まで
※「依頼者の承諾」を得ている場合を除く
c）居住用建物「以外」
・双方、どのような割合でもOK
・「権利金」を売買代金とみなして、限度額を算定できる
※権利金とは、権利設定の対価と支払われ、返還されないもの
最後に報酬にかかる消費税ですが、売買代金、交換差金の場合は、「建物」は課税、「土地」は非課税です。一方、賃貸借の場合は、非居住用は課税、「居住用/土地」は非課税となっています。
なお、免税事業者でも、報酬として、消費税相当額の「40％」を含めることができます。
まず、報酬額に関してですが、宅建業者は「国土交通大臣」が定める額を超えて、報酬を受け取ることはできません。また、「事務所」毎に、公衆の見やすい場所に報酬額を「掲示」しなければなりません。
次に、報酬の範囲ですが、原則、成約に至らなかった場合は、報酬、掛かった必要経費等を請求できません。但し、以下の場合は例外とされており、追加的な報酬を得ることができます。
①依頼者からの依頼による広告料金
②依頼者からの特別の依頼により、支出を要する特別の費用
・「事前」に依頼者の承諾が必要
③通常より、現地調査等の費用を要するもの ※400万円以下の空家等
・報酬の上限は、18万円＋消費税
・依頼者である売主からの受領に限られる
さらに、具体的な報酬の限度額について見ていきたいと思います。まずは売買/交換ですが、次のように制限されています。
a）媒介
・依頼者の一方から受領できる限度額は「X×1.1」
400万円超 X＝物件価格（税含まず）×3％＋6万円
200～400万円 X＝物件価格（税含まず）×4％＋2万円
200万円以下 X＝物件価格（税含まず）×5％
・交換の場合は、高い方の金額を採用できる
b）代理
・依頼者から受領できる限度額は「2X×1.1」 ※双方代理は禁止のため
c）媒介と代理
・双方の依頼者から受領できる限度額は「2X×1.1」
次に賃貸ですが、次のように制限されています。
a）共通
・媒介/代理ともに、借賃の1か月分が上限
b）居住用建物
・依頼者の一方から受領できる報酬は、借賃の「1/2」まで
※「依頼者の承諾」を得ている場合を除く
c）居住用建物「以外」
・双方、どのような割合でもOK
・「権利金」を売買代金とみなして、限度額を算定できる
※権利金とは、権利設定の対価と支払われ、返還されないもの
最後に報酬にかかる消費税ですが、売買代金、交換差金の場合は、「建物」は課税、「土地」は非課税です。一方、賃貸借の場合は、非居住用は課税、「居住用/土地」は非課税となっています。
なお、免税事業者でも、報酬として、消費税相当額の「40％」を含めることができます。
第2章 報酬形態（売買物件）
まずは、売買物件の場合の報酬形態ですが、主なものとして、次の４つがあります。
①分かれ
②当方不払
③当方片手数
④代理折半
「分かれ」は、元付業者は買主から、客付業者は売主から仲介手数料を受領するパターンです。物件価格が400万円以上の場合は、それぞれの報酬の上限は（3％＋6万円）×1.1となります。
「当方不払」は、元付業者が売主の場合です。客付業者は買主より仲介手数料を受領します。上限は、「分かれ」の場合と同様です。
「当方片手数」も、元付業者が売主の場合ですが、この場合は元付業者も仲介手数料を支払います。よって、客付業者は、元付業者と買主の両方から、仲介手数料を受領します。それぞれからの報酬の上限は「分かれ」の場合と同様です。
「代理折半」は、元付業者が代理契約の場合です。元付業者は、売主より（6％＋12万円）×1.1以内を受領し、うち客付業者に（3％＋6万円）×1.1以内を支払います。この場合、客付業者は買主より報酬を受領できない状況にあります。
①分かれ
②当方不払
③当方片手数
④代理折半
「分かれ」は、元付業者は買主から、客付業者は売主から仲介手数料を受領するパターンです。物件価格が400万円以上の場合は、それぞれの報酬の上限は（3％＋6万円）×1.1となります。
「当方不払」は、元付業者が売主の場合です。客付業者は買主より仲介手数料を受領します。上限は、「分かれ」の場合と同様です。
「当方片手数」も、元付業者が売主の場合ですが、この場合は元付業者も仲介手数料を支払います。よって、客付業者は、元付業者と買主の両方から、仲介手数料を受領します。それぞれからの報酬の上限は「分かれ」の場合と同様です。
「代理折半」は、元付業者が代理契約の場合です。元付業者は、売主より（6％＋12万円）×1.1以内を受領し、うち客付業者に（3％＋6万円）×1.1以内を支払います。この場合、客付業者は買主より報酬を受領できない状況にあります。
第3章 報酬形態（賃貸物件）
次に、賃貸物件の場合の報酬形態ですが、主なものとして、次の6つがあります。
①分かれ
②当方不払
③当方全額負担
④当方半額負担
⑤貸主負担折半
⑥借主負担折半
「分かれ」は、報酬負担が貸主、借主で、報酬受領が元付業者、客付業者のパターンです。上限金額はいずれも、賃料の半月分以内です。
「当方不払」は、元付業者が貸主のパターンで、報酬負担が借主、報酬受領が客付業者となります。上限金額はいずれも賃料の1か月分以内です。
「当方全額負担」も、元付業者が貸主のパターンですが、この場合は、報酬負担が貸主、報酬受領が客付業者となります。上限金額はいずれも賃料の1か月分以内です。
「当方半額負担」も、元付業者が貸主のパターンですが、この場合は、報酬負担が貸主、借主、報酬受領が客付業者となります。上限金額は貸主、借主は賃料の半月分以内、客付業者賃料の1か月分以内です。
「貸主負担折半」は、報酬負担が貸主で、報酬受領が元付業者、客付業者のパターンです。上限金額は貸主は1か月分以内、元付業者、客付業者は賃料の半月分以内です。
「借主負担折半」は、報酬負担が借主で、報酬受領が元付業者、客付業者のパターンです。上限金額は借主は1か月分以内、元付業者、客付業者は賃料の半月分以内です。
①分かれ
②当方不払
③当方全額負担
④当方半額負担
⑤貸主負担折半
⑥借主負担折半
「分かれ」は、報酬負担が貸主、借主で、報酬受領が元付業者、客付業者のパターンです。上限金額はいずれも、賃料の半月分以内です。
「当方不払」は、元付業者が貸主のパターンで、報酬負担が借主、報酬受領が客付業者となります。上限金額はいずれも賃料の1か月分以内です。
「当方全額負担」も、元付業者が貸主のパターンですが、この場合は、報酬負担が貸主、報酬受領が客付業者となります。上限金額はいずれも賃料の1か月分以内です。
「当方半額負担」も、元付業者が貸主のパターンですが、この場合は、報酬負担が貸主、借主、報酬受領が客付業者となります。上限金額は貸主、借主は賃料の半月分以内、客付業者賃料の1か月分以内です。
「貸主負担折半」は、報酬負担が貸主で、報酬受領が元付業者、客付業者のパターンです。上限金額は貸主は1か月分以内、元付業者、客付業者は賃料の半月分以内です。
「借主負担折半」は、報酬負担が借主で、報酬受領が元付業者、客付業者のパターンです。上限金額は借主は1か月分以内、元付業者、客付業者は賃料の半月分以内です。
